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城市戰爭 04-21

多少上市公司,最終不如總部一棟樓

有人說,每個地產商的心目中,一個科技夢。

于是,這兩年有好多房企熱衷于造車,有的風頭甚至還蓋過了正經車企。

但這話只說了一半,另一半是:

每個科技大佬的心目中,也有一個地產夢。

據戴德梁行市場報告,TMT 行業過去五年是寫字樓市場的中堅力量。

2016 年 -2020 年,TMT 行業在北上廣深四個一線城市的寫字樓市場占比分別達到 36%、20.3%、28.3%、23%。

01

每個科技大佬的心中

都一個地產夢

有恒產者有恒心,即使是大佬如雷軍者,也不能免俗。當小米買房置業的時候,他忍不住發博感慨:

" 北漂,奮斗九年多,終于買房了!"

有地產夢的,當然不止雷軍,還有張朝陽。

記得上一次去宇宙中心五道口時,發現所有的大廠都搬到西二旗大農村了,只有一棟孤零零的搜狐大廈矗立在那。

一問才知,當年在五道口呼風喚雨的大廠們,只有人家搜狐在那有房!其他都是租的。

有房,就是底氣足,搜狐至今可以留在市中心笑看風云,這離不開張朝陽的眼光。

他在建造搜狐媒體大廈時曾說,中國城市擴張使得資產升值較快,買地蓋樓可以盈利。他說到做到,在買樓方面絕不手軟。

2006 年,搜狐一次性動用 30% 的現金儲備,斥資 18 億買入位于北京五道口的搜狐大廈。緊接著,2010 年搜狐還在中關村核心區域自建搜狐媒體大廈、花 9 億元從融創購買的位于石景山區八角東街的搜狐暢游大廈。

時至今日,搜狐這三座大廈的價值(估值高達 68 億元人民幣)早已超過了搜狐公司的市值(46.28 億元人民幣)。

上市公司市值不如總部一棟樓,搜狐成了一個經典的例證。

大廠們為啥熱衷買樓?關鍵時刻,能救命。

2019 年,連續虧損 15 個季度的 LG 把雙子座大廈售出,雙子座大廈是 14 年前 LG 花 30 億元在建國門買下的。萬萬沒想到,LG 賣手機虧了這么久,賣個樓反而凈賺 60 億。

新浪最初就因為沒房,差點沒能活下來。

1996 年,政府準備提供 2000 萬人民幣銀行貸款,給新浪的前身公司。

手續辦完了,但就是貸不出來錢。

銀行說,軟件在國內沒辦法評估,問新浪創始人王志東用什么抵押。

王志東說了句:" 用這幫人的腦袋 "。

銀行的人聽了很是感動,然后果斷地拒絕了他們。然后,新浪不得已去海外融資。

聽說業界現在有這么一句話:

" 三流企業賣產品,二流企業賣服務,一流企業賣概念,超一流企業賣大樓 "。

這也是大廠愛買地蓋樓的主要原因,既能實現保值增值,而且不動產更方便抵押做融資,萬一企業經營不當,還能賣辦公樓回血。

要知道,寫字樓號稱 " 垂直印鈔機 ",是銀行體系、資本市場都非??粗氐膬炠|資產。

在北上廣深,一棟甲級寫字樓的年納稅額可以超過 10 億,甚至 100 億元,真正是一棟樓可以打敗一座城,厲害了我的樓!

" 垂直印鈔機 " 這個稱號,真不是吹的!

02

這些大廠

偏愛市區拿地

大廠買地蓋樓的案例,想必比大家早已耳聞目睹了,今天就不啰嗦了。

作為一個城市號,我更好奇的是,大廠們拿地都有什么地段偏好呢?

首先迎面走來的是,市區代表隊,它們偏愛在市區置辦自有物業。

代表選手有騰訊、百度、字節跳動、搜狐等。

騰訊2006 年第一次拿地,就選在市區,是南山區的深圳騰訊大廈。

這是騰訊第一座自建寫字樓,也是深圳聞名全國的城市地標

圖為:深圳騰訊大廈

另外,騰訊現在的總部大樓騰訊濱海大廈,以及在建的騰訊數碼大廈(又稱騰訊前海大廈),也都位于深圳南山區,寸土寸金的中心城區。

此外,騰訊在北京、上海、廣州、成都都是拿中心城區的地塊做總部大廈,分別位于北京海淀區、上海徐匯濱江、廣州琶洲、成都高新區。

百度,拿地雖然沒有騰訊那么多,但也是堅定的市區專業戶。

在北京海淀區,2007、2014 年,百度先后置辦下百度搜索框大廈、百度科技園兩處自有物業。

在深圳南山區,百度置辦了百度國際大廈,作為百度華南總部和國際總部所在地

熱衷于市區拿地的還有字節跳動。

在北京的互聯網大廠,很多都在中關村、西二旗,但張一鳴卻對市區情有獨鐘,甚至通過內部信呼吁員工:不要住在城鄉結合部。

" 我們是少有的在帝都中心知春路的公司,毗鄰各所大學、華星影城、幾條地鐵線 …… 這是北三環,不像那些在上地、通州等城鄉結合部的公司 ……年紀輕輕不要著急在郊區,尤其房山、沙河、天通苑之類的遠郊定居,買了房我也建議搬到市區里來。"

最終,張一鳴用實際行動踐行了他的話。

字節跳動的第一個自有產權辦公樓,是北京海淀區的方恒時尚中心。

這座樓是北三環一帶罕見的低密度寫字樓,想來張一鳴也非常滿意。

字節的第一個自建樓,也在市區,在深圳南山區。

2020 年 4 月,字節耗資 10.82 億元,拿下深圳后??偛炕匾坏貕K,在著名的粵海街道上,未來,今日頭條大灣區總部將和騰訊總部做鄰居。

置業上海,字節依然選了市區,在上海楊浦拿下了一個緊鄰黃浦江的地塊。

不只是國內大廠,硅谷的大廠們同樣也熱衷于市區買樓。

2021 年,谷歌斥資 21 億美元,買下紐約曼哈頓區的一棟寫字樓—— " 圣約翰碼頭。

據悉,買下這棟樓后,谷歌順勢成為曼哈頓最大的商業地產所有者。

這還不夠。今年初,谷歌又花費 10 億美元,約合 64 億元人民幣,買入位于倫敦市中心的一棟大樓。

此前,谷歌一直租用這座大樓,如今也變成了自家物業了??梢娮夥坎蝗缳I房香。

03

這些大廠

偏愛郊區拿地

有人喜歡燈紅酒綠、高樓大廈,就有人喜歡好山好水、任我逍遙。

代表有華為、阿里巴巴、網易。

華為最典型,特別喜歡拿山旮旯的郊區地塊。

最著名的就是掃貨東莞松山湖了,華為以一己之力,讓 " 天然水庫 " 拔地而起成了 " 科創中心 "。

據統計,華為在松山湖所有基地加起來,約占地 8000 畝,超過 5 平方公里,接近一個珠江新城的面積(6 平方公里)??梢哉f,非常的龐大。

作為華為終端公司新總部所在,現在有近七萬華為人在松山湖奮斗

圖為華為松山湖基地,圖源百度百科

在廣州,華為拿的地塊也在郊區,是白云區的華僑糖廠地塊,總用地面積約 178.94 畝,將建成華為廣州研發中心。

在深圳,華為總部就是不去深圳灣,就待在坂田郊區,還在去年斥資 2.98 億拿下一塊巨無霸產業用地,位于深圳龍華區。

04

大廠拿地到底有多便宜?

但政府的地也不是白給的

大廠拿地潮,背后是政府為了支持大企業和地方經濟發展,愿意給出非常便宜的地價,甚至是底價、定向出讓。

有多便宜呢?

在 " 宇宙最牛街道辦 " 深圳粵海街道,字節準備做總部的地,綜合樓面價才 1.7 萬元 / 平方米。

這里可是全深圳房價最高的深圳灣后海區域,抬眼能直接看到春筍,周邊住宅市場的價格已經突破 20 萬。

不只是深圳,廣州對大廠拿地也是很慷慨。

2021 年 7 月,騰訊音樂拿下廣州金融城東區一地塊,二線臨江,樓面價僅 15390 元 /㎡。

而目前,金融城的寫字樓都賣到 4-5 萬每平米了,所以 1.5 萬的樓面價可以說非常筍了。

而在郊區,大廠拿地的地價就更便宜了。

2021 年 12 月,華為兩次在松山湖拿地,一塊樓面地價 882 元 /㎡,另一塊也才 865/㎡。

當然,這么便宜的地價,政府絕對不是白給企業的,一般都有嚴格的限定條件,比如要承諾 3 年內納稅額、營業額達到多少。

而且,政府一般會要求企業有相當的自持比例和自持年限,不允許把地塊輕易出售或者出租,避免大企業把自己干成開發商。

以上內容由"城市戰爭"上傳發布

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